一、引言
房地产开发商融资压力大，回笼资金慢，导致很多商品房无法按期交房，进而导致商品房消费者、开发商、承包人以及银行等其他债权人之间存在着复杂的债权债务关系。当开发商涉及多方诉讼，难以对全部债权人进行清偿时，债权人的受偿顺序颇具争议。
为保护刚需购房者的合法权益，最高人民法院相继发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件规定》)以及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号，2023年4月20日发布并实施，以下简称“法释1号文件”)。根据上述规定，商品房消费者(为实际需要而在某地购买住房，且该住房系其名下唯一住房的刚需购房者)的权利在满足一定条件的情况下，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，该权利在业界被称为“超级优先权”。本文将结合实务案例，就商品房消费者超级优先权适用条件及实务中几种特殊情况予以解读。
二、商品房消费者超级优先权适用要件解读
《执行异议和复议案件规定》第28条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的条件包括：(1)签订合法有效的商品房买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。《执行异议和复议案件规定》第29条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的条件包括：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
法释1号文件在此基础上明确了商品房消费者优先获得保护的条件，同时首次赋予商品房消费者的价款返还请求权之“超级优先”地位。[1]即基于保护消费者生存利益的同样目的，商品房消费者请求返还已付购房款的权利在权利顺位上亦应当具有优先性。
虽然《执行异议和复议案件规定》和法释1号文件均对商品房消费者获得优先保护的适用条件进行了列举，但司法实务中仍存有争议。
(一)“签订合法有效的商品房买卖合同”是指标准示范文本吗?
根据《执行异议和复议案件规定》规定商品房买受人在人民法院查封之前应已签订合法有效的书面买卖合同，而法释1号文件在表述上并无类似要求。经检索相关案例后发现，法院在审查商品房消费者是否符合法释1号文件的规定时，仍然审查商品房买卖关系是否成立以及是否具备商品房买卖合同的主要内容，只是不局限于形式审查，更强调事实上的商品房买卖关系。具体分析如下：
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)》第5条规定以及《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房买卖合同应当包含以下内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。
法释1号文件出台前，司法实践中对于商品房买受人在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同，进行较为严格的审查。如果双方签订的是认购书/订购书，而非正式的商品房买卖合同，有可能不被认定为是合法有效的商品房买卖合同。[2]
法释1号文件出台后，司法实践中则注重审查双方是否形成事实上的商品房买卖关系，而不局限于合同的形式，如果双方签订的认购书以及补充协议已就房屋房号、价格、付款方式等合同主要权利义务内容进行了约定，即便后续没有按照合同约定签订正式的《商品房买卖合同》，法院并不会以此否认商品房消费者的身份。[3]
综上，法释1号文件虽未在表述上强调商品房消费者在人民法院查封之前应当签订合法有效的书面买卖合同，但在审查过程中仍然会审查事实上的商品房买卖关系，双方是否就商品房的具体信息进行约定，就购买具体商品房达成合意。法释1号文件将已实质形成商品房买卖合同关系的消费者纳入了保护范围。
(二)未达到法定支付比例是否会影响法律效果?
法释1号文件要求在一审法庭辩论终结前，商品房消费者实际支付全部价款;《执行异议和复议案件规定》第28条要求买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;《执行异议和复议案件规定》第29条要求买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在司法实务中并未机械以交付房款比例确定权利的有无，而是灵活处理此类问题。例如最高院在(2019)最高法民终690号中认为：“在本案所涉情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。若陈某春在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款16800元，即应认定满足了支付价款的要件。”
(三)是否要求占有房产?
相比较《执行异议和复议案件规定》第28条，第29条未要求购房者实际占有案涉房屋，而是增加了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。法释1号文件的出台目的在于“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”，因此法释1号文件在表述上同样不要求商品房购房者实际占有案涉房屋，并在第3条中规定房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者可主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
(四)如何理解“以居住为目的”?
法释1号文件通过“以居住为目的”划定能够行使优先权的商品房消费者的范围，该要求也是对《执行异议和复议案件规定》第29条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件的延续。正是因为对刚需商品房消费者权利给予特殊保护的论证基础在于保护购房者的生存权，只有该房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋才符合保护最低限度的生存利益的定位。
司法实践中法院在界定商品房消费者时，会结合“以居住为目的”以及“买受人名下无其他用于居住的房屋”这两个标准进行综合判断。
关于“以居住为目的”的判断：法院会考察整个家庭的生存状况、生存需求等，例如考虑家庭人员数量、工作与上学需求、日常出行方式、通勤时间和距离等因素。[4]这体现了实务中对商品房消费者权利的构成要件进行限缩，以避免过度侵扰其他主体的利益状态。
关于“名下无其他用于居住的房屋”的判断：法院会结合房产的性质、地域范围、人员范围等角度考虑。从房产性质来看，工业用房、商铺、度假型、投资型房屋不符合该要求;[5]超出家庭居住需求的情形，也不符合该要求;[6]买受人的配偶、未成年子女名下有用于居住的房屋的，买受人的商品房消费者身份也会遭到否认。[7]此外，在案件审理过程中将名下既有的房产过户至他人名下的，同样不值得保护。这能在一定程度上防止买受人为具备商品房消费者的外观而与他人恶意串通，也有利于避免保护商品房消费者权利的“福利外溢”，从而侵害其他利害关系人。[8]
(五)以房抵债的情形是否可以主张购房者超级优先权?
由于商品房消费者超级优先权保护的是消费者的居住权，即便基础法律关系真实合法，其支付的钱款在性质上属于借款而非购房款，即便后续签订购房协议，其目的仍为消灭金钱之债，不是以居住为目的购买房屋，因此本质上仍为普通债权。在最高人民法院审理王凤鹏、长青建设集团有限公司等案外人执行异议之诉一案【案号：(2021)最高法民终969号】中认为：“所涉金钱之债为普通债权，根据债的平等性原则，不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现。”
同样，在章礼贵、常州永红万嘉置业发展有限公司破产债权确认纠纷案【案号：(2021)苏04民终6157号】中，江苏省常州市中级人民法院认为：“案涉商品房买卖合同系在双方之间因欠款关系而形成抵偿债务关系的基础上签订的,二者具有整体性和关联性,不能割裂分析房屋买卖关系和欠款关系。章礼贵不符合消费者购房人的特征,不属于以保护居住权为特别价值考量的消费者购房人。”
从上述案例可以看出，“以房抵债”债权人不存在真实的购房目的，并非以居住为目的购买房屋，并以此否认其商品房消费者的身份。
(六)消费者申请返还购房款时是否仅就案涉房屋的变价款享有优先权?
根据法释1号文件的规定，当房屋不能交付且无实际交付可能，商品房消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。但该条并未明确在具体执行过程中，商品房消费者能否就其购买的案涉房屋以外的其他房屋执行款享有优先受偿权?
目前该类司法案例较少，对于该问题所持观点散见于会议纪要和学术文章中，例如《北京市高、中级法院执行局(庭)长座谈会(第五次会议)纪要——关于案款分配及参与分配若干问题的意见》中提到：“执行标的物为建筑物的，建设工程价款中享有优先权的部分优先于基于担保物权的债权受偿。执行标的物为房屋的，对该房屋的变价款，消费者(指符合《中华人民共和国消费者权益保护法》中消费者条件的买受人)为购买该房屋(特指用于生活消费的住房)所支付的款项优先于建设工程价款受偿。”
有学者持类似观点，认为：“当房屋买卖合同不能继续履行或在管理人行使合同解除权时所产生的返还购房款并赔偿损失的违约责任是金钱债权请求权，需要通过对所购房屋进行拍卖、变卖、折价的方式实现。”[9]
通过前文分析，结合上述观点，法释1号文件的规定是基于公共利益和社会政策的需要，创设物权优先原则的例外规定，是对建设工程承包人优先受偿权和抵押权的效力进行限制，旨在于具体案件中调整失衡的利益关系。[10]而这种例外情形应有所限制，我们认为商品房消费者仅有权就其购买的案涉房屋的变价款主张优先受偿，该权利所指向的对象不应无限扩张。
三、结语
2021年后房地产行业发生了史无前例的爆雷潮，大量开发商陷入债务危机，无数楼盘面临烂尾风险，银行、建筑企业、上下游供应商、商品房消费者等各主体都被裹挟到这场危机中，最高院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥在《当前民商事审判中几个方面的法律适用问题》提到：“法释〔2002〕16号已经废止，而新的规定还没出台。实践中对商品房买受人的特殊保护出现新的争议。从我国国情及房地产企业所面临的实际情况看，目前仍有按法释〔2002〕16号批复的思路给予商品房消费者特殊保护之必要，只是在实践中要严格把握商品房消费者的界限、适用范围及特定情形。”
法释1号文件的发布对于妥善处理房地产爆雷潮引发的债务危机，维护商品房消费者弱势群体的正当权益，保护人民群众的生存权、合理住房需求，化解市场风险，促进房地产行业平稳健康发展有着重大现实意义。
但应当注意的是，目前我国实体法并没有为商品房消费者权利提供坚实的基础，仅在《执行异议和复议案件规定》法释1号文件中存在对商品房消费者权利的特殊规制。《执行异议和复议案件规定》以及法释1号文件效力位阶较低，且仅凭现有的规定不足以构建完备的审查要见以精确地识别出需要给予特殊保护的案外人，因此在司法实践中仍然存在大量与此相关的争议。当然，我们也期待最高院能够以指导案例的形式或者更进一步的司法解释予以细化和解答。
注释
[1]此前实践中裁判观点认为购房人若主张解除合同退还房款则会变成普通债权人，购房价款返还请求权不具有最优先顺位，例如(2021)最高法民申5141号案件。
[2]参见(2021)最高法民申3575号民事判决书、(2021)最高法民申6440号民事判决书
[3]参考广东省广州市中级人民法院(2023)粤01民终18339号民事判决书
[4]参见北京市第四中级人民法院(2020)京04民初794号民事判决书、最高人民法院(2021)最高法民申6052号民事裁定书。
[5]参见最高人民法院(2021)最高法民申2378号民事裁定书、最高人民法院(2021)最高法民终800号民事判决书、最高人民法院(2021)最高法民申2199号民事裁定书、湖北省高级人民法院(2021)鄂民申5833号民事裁定书、湖南省长沙市中级人民法院(2021)湘O1民终12750号民事判决书、河南省南阳市中级人民法院(2022)豫13民终3084号民事判决书、江苏省连云港市中级人民法院(2022)苏07民终1391号民事判决书、浙江省高级人民法院(2020)浙民再27号民事判决书、四川省成都市中级人民法院(2021)川01民终25028号民事判决书、甘肃省高级人民法院(2021)甘民终520号民事判决书、河南省南阳市中级人民法院(2021)豫13民终2925号民事判决书、山东省高级人民法院(2021)鲁民再231号民事判决书。
[6]参见黑龙江省牡丹江市中级人民法院(2021)黑10民终1373号民事判决书、辽宁省本溪市中级人民法院(2021)辽05民终1984号民事判决书、辽宁省高级人民法院(2021)辽民申8451号民事裁定书、贵州省贵阳市中级人民法院(2021)黔01民终9264号民事判决书、甘肃省高级人民法院(2021)甘民终520号民事判决书、四川省高级人民法院(2021)川民终550号民事判决书、湖北省高级人民法院(2021)鄂民终298号民事判决书、湖北省高级人民法院(2021)鄂民终300号民事判决书。
[7]参见最高人民法院(2021)最高法民申6103号民事裁定书、广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2021)桂03民终1275号民事判决书、广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终12547号民事判决书、最高人民法院(2021)最高法民申6052号民事裁定书、最高人民法院(2021)最高法民申6975号民事裁定书。
[8]参见韩富营、宋晓旭《不动产买受人执行异议权的理论反思与制度建构》，《中国不动产法研究》2023年第1期。
[9]参见刘妍《论破产债权清偿顺位体系的重构》，《辽宁公安司法管理干部学院学报》2023年第6期。
[10]参见陈永强《物权变动三阶段论》，《法商研究》2013年第4期。
