引言
根据相关法律规定，小区内的物业管理活动可以通过业主自行管理或委托物业服务人的形式进行，但在实际生活中，受各种因素的影响和限制，无论是否为前期物业，业主(含开发商)一般不会选择自行管理的方式，往往是通过签订物业服务合同，委托物业服务企业来进行管理。因此，如何选聘、解聘物业服务人以及与此有关的费用缴纳和程序要求就成为广大业主需要提前知晓的内容，近期，也有许多业主向笔者咨询相关问题，笔者对其中具有代表性的九个问题进行了总结，接下来笔者将结合相关法律规定进行一一解答，以期为广大业主在选聘、解聘物业服务企业过程中提供相应参考。
一、划定物业服务区域和面积，是否需要和街道物业管理中心沟通备案?
答：根据《青岛市物业管理条例》的相关规定，划定物业服务区域和面积，不需要与街道物业管理中心沟通备案。但建设单位在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，应当向区(市)物业主管部门申请划分物业管理区域。申请后，由物业主管部门在征求街道办事处(镇人民政府)、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。
物业管理区域划定后，相关业主委员会或者专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主，可以向区(市)物业主管部门提出调整物业管理区域的申请。确需进行调整的，物业主管部门可以重新进行划分，但需由业主按照相关法律规定共同决定。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第十二条第一款、第十三条。
二、选派物业前，是否需要和街道物业管理中心沟通备案?
答：选派物业前，不需要和街道物业管理中心沟通备案。但物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十日内，将物业服务合同报物业所在地的区(市)物业主管部门备案，由区(市)物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处(镇人民政府)。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第五十二条、第五十五条。
三、是否必须通过招标方式来选择物业?
答：根据《青岛市物业管理条例》的相关规定，前期物业管理必须由住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位通过招投标的方式来选聘物业服务企业，并签订书面前期物业服务合同。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的区(市)物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
前期物业服务合同届满后或尚未届满时，业主委员会或业主若与新物业服务人订立物业服务合同，可以采用招标方式或协议方式进行。虽说目前法律法规并未明确要求这一阶段的物业选聘必须履行招投标程序，但考虑到公平、公正、公开原则,尽量避免出现寻租舞弊现象以及避免损害业主权益，建议通过组织招投标方式选聘物业服务企业。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第四十五条。
四、交钥匙时物业服务企业是否可以收取装修保证金、垃圾清运费、一年或半年物业费?
答：关于收取装修保证金、垃圾清运费的问题，《物业管理条例》中并没有作出明确规定，可由业主与物业服务企业通过前期物业服务协议进行具体约定。但是根据《山东省建筑装饰装修管理办法》的相关规定，业主若要对住宅进行装修，需要与物业服务企业或者其他管理人签订的住宅装饰装修服务协议，该协议的主要内容一般包括：保证金的收取与退还、废弃物的清运与处置等事项。
关于交钥匙时是否收取一年或半年物业费的问题，相关法律法规亦没有明确性规定，可由双方通过前期物业服务协议进行具体约定。但是约定的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法来确定。
法律规定：《山东省建筑装饰装修管理办法》第三十三条、第三十八条，《青岛市物业管理条例》第六十二条、《物业管理条例》第四十条。
五、物业进驻后和房屋交付前时间差期间产生的物业费由谁来支付?
答：根据《青岛市物业服务收费管理暂行办法》的相关规定，物业进驻和房屋交付时间差的物业费一般以房屋交付的时间节点进行区分。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业费，由建设单位承担;出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业费，由业主按照物业买卖合同的约定承担，物业买卖合同未约定的，由建设单位承担。
法律规定：《物业管理条例》第四十一条第二款、《青岛市物业服务收费管理暂行办法》第二十七条。
典型案例：被告因房屋质量存在问题拒绝接收房屋，实际未接受物业公司提供的服务，故不予支持原告要求的物业费。——(2021)鲁0112民初11109号
【基本案情】
原告系被告购买房屋所在小区的前期物业服务企业。2018年6月14日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《某小区前期物业服务协议》，约定甲方应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费等。2019年7月8日，被告进行收房验收，《房屋验收单》中需要额外说明的事项(由陪验人员填写)处记载：1.主卫墙面墙砖平整度或垂直度不达标卫生间墙面砖错缝较严重;2.入户门廊入户门进门口有渗漏修补痕迹，未修补完成;3.客厅顶板位置有渗漏痕迹;4.次卧地面木地板变色发黑地面色差严重且局部损坏;5.次卧南窗台顶出现渗漏，窗台下口出现渗漏;6.主卧西卧室顶出现2处渗漏。后涉案房屋开发商、被告均未从原告处取走案涉房屋的钥匙，现房屋钥匙仍存放在原告处。因被告一直未向原告缴纳物业服务费，故原告起诉被告要求支付2020年1月1日-2020年12月31日期间的物业服务费。
【裁判结果】
法院认为：物业费的交纳应以业主接受物业服务为前提，本案中，被告因房屋存在质量问题拒收案涉房屋，原告提供的证据不足以证实，被告已经接受了原告提供的物业服务，本院对原告要求被告支付物业服务费及违约金的请求不予支持。
律师解读：该案中，业主因房屋存在质量问题拒绝接收，故法院据此认定，业主实际并未接受物业公司的物业服务，驳回了物业公司的诉讼请求。
但需要提醒注意的是，业主拒绝收房的理由应系存在影响房屋正常使用的质量问题或不符合法定或约定的收房条件方能构成法律意义上的“拒绝收房”，在不存在上述情形的情况下拒绝接收房屋的，法院也可能支持物业公司要求业主缴纳物业费的诉讼请求。
六、物业服务合同期限届满，但业主未决定续签的，物业服务人是否应当立即退场?
答：该问题应区分不同情况进行确定：
(一)如物业服务企业在物业服务合同期限届满前决定不再续签的，应当按照合同对通知期限的约定，提前书面通知业主或业主委员会，如未约定通知期限的，物业服务企业应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会。在此情况下，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人不应退场，而是需要继续提供物业服务，同时，可以收取该期间的物业服务费用。
(二)如物业服务合同约定的物业服务期限届满前，业主依法共同决定另聘物业服务人或自行管理的，应当将决定书面告知原物业服务人。在物业服务合同到期后，原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况，并将相关资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。
(三)如业主在物业服务合同期限届满后，未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，且物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。对于该不定期的物业服务合同，业主和物业服务人均可以随时解除，但是应当提前六十日书面通知对方。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第六十四条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民法典》第九百五十条。
七、物业服务合同正常履行过程中，业主对物业服务人不满意，是否可以随时决定解除合同?
答：可以随时决定解除合同。但是在解除合同时，需要注意以下三点：1、业主需依照法定程序(主要是指由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意)共同决定解聘物业服务人;2、决定解聘的，应当按照合同约定的通知期限提前书面通知物业服务人，未约定的，应当提前六十日书面通知物业服务人;3、解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
法律规定：《中华人民共和国民法典》第九百四十六条。
典型案例：选聘和解聘物业服务企业需通过业主大会集体决策，未通过业主集体决策的，该行为无效。——(2022)鲁0481民初3430号
【基本案情】
2019年10月28日，被告业委会与原告物业公司签订《某小区物业服务合同》，原告物业公司为涉案小区提供物业服务。合同签订后原告物业公司进驻小区提供物业服务。
2022年3月30日，涉案小区召开由街道社区居民委员会代表、小区业主代表和被告业委会成员共计14人参加的业主代表大会，全票通过解聘原告物业公司和选聘新物业公司开展小区物业服务管理工作的决定。2022年4月1日，被告业委会将会议决定张贴在小区公告栏内。
原告物业公司遂起诉被告业委会，请求：1.确认被告终止原告物业服务合同的行为无效;2.继续履行原、被告之间签订的凤凰苑小区物业服务合同。
【裁判结果】
法院认为：选聘和解聘物业服务企业需通过业主大会集体决策，而非业主委员会权利。本案中，涉案小区召开由街道社区居民委员会代表、小区业主代表和被告业委会成员共计14人参加的业主代表大会，全票通过解聘原告物业公司和选聘新物业公司开展小区物业服务管理工作的决定，不符合法律规定，被告业委会根据业主代表大会通过的决定、通过将上述会议决定张贴在小区公告栏内的方式向原告物业公司发出的解除物业服务合同的通知不发生合同解除的法律后果，该解除合同行为无效，相应地，双方之间订立的《某小区物业服务合同》应当继续履行。
律师解读：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业服务企业应当由业主共同决定。而业主委员会是经由业主选举出业主代表组成，是业主大会的执行机构，应当按照业主大会的决定履行管理职责。该案中，业主委员会未召开业主大会进行集体决策，自行决定解聘物业公司，该行为不符合法律规定，故法院依法认定该行为无效，双方签订的《物业服务合同》继续履行。因此，业主想要提前解聘物业服务企业时，需要严格按照相关法律的规定，召开业主大会征求业主意见，由业主共同决定，否则可能面临解除行为被认定无效的风险，并影响后续选聘新物业公司和小区的正常运行和管理。
八、业主通知物业服务人解除合同的期限到达后，物业服务人应当履行何种义务?
答：原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况，并将相关资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。原物业服务人在办理交接至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第六十六条、第六十七条。
九、物业服务人是否有权因对业主共同决定存在异议或业主存在欠缴物业费的情形在被解聘后拒绝办理交接?
答：不能，且原物业服务人不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。
此外，原物业服务人拒不退场或不配合进行交接的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，还应当赔偿损失。
法律规定：《青岛市物业管理条例》第六十六条、第六十七条。
典型案例：物业公司以小区未选聘新的物业公司不能交接及业主欠费不能交接等理由，拒绝交接的行为，不符合法律规定，法院不予支持。——(2017)京03民终14187号
【基本案情】
原告物业公司经涉案小区开发商选聘为涉案小区前期物业服务企业。2013年6月15日，原、被告签订《物业服务收费协议》。协议签订后，被告入住涉案房屋。后涉案小区全体业主投票决议解聘原告物业公司在涉案小区提供物业服务，小区业委会于2016年9月5日向原告物业公司送达了《终止函》。2017年1月23日，原告物业公司撤出涉案小区。
本案原告起诉要求被告缴纳2016年9月5日至撤场之日的物业服务费用。
【裁判结果】
法院认为：《北京市物业管理办法》第二十七条规定“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。……原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用”。具体到本案，原告物业公司非该小区业委会选聘的物业管理企业，而是由开发商委托的物业管理企业，在性质上属于前期物业，现该小区业委会代表业主，决定与原告物业公司终止前期物业服务关系，并于2016年9月5日向原告物业公司送达了《终止函》，因此，双方的物业服务关系终止，自2016年9月6日起，双方处于物业服务的交接期。按照该规定，交接期的物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序，但不能收取物业服务费，因此原告物业公司不得再收取2016年9月6日之后的物业服务费。原告物业公司以该小区未选聘新的物业公司不能交接及业主欠费不能交接等理由，拒绝交接的行为，不符合该规定，本院不予支持。
律师解读：虽然本案裁判所依据的相关法律规定系《北京市物业管理办法》，但其中对于物业服务企业被解聘后应当积极配合办理交接，且不允许以存在业主欠费为由拒绝配合的规定内容，与《青岛市物业管理条例》的规定如出一辙。此外，需要提醒注意的是，为了更好的督促物业服务企业配合办理交接事宜，在具体规定上，《北京市物业管理办法》的内容更进了一步，即对于物业服务企业应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
结语
物业服务合同虽然也属于民事合同的范围内，但其不仅具有民事合同的一般特征，还因其牵涉到业主的公共利益而具有特殊性。因此，广大业主在选聘以及解聘物业服务人时，需要特别注意相关的法律规定内容，避免因选聘和解聘的过程存在瑕疵而在新物业服务合同的签订、履行以及旧物业服务合同的解除过程中产生不必要的争议，影响小区公共范围内的秩序维护和环境清洁，给广大业主造成不必要的损失。此外，物业服务公司在收到合法有效的解聘通知后，也应当积极配合新物业管理人进行交接，履行好后合同义务，避免出现因不配合办理交接而给业主造成损失，且无法收取合同终止后的物业服务费用的情况。