上诉人（原审被告）广饶县人民政府（简称县政府）。

被上诉人（原审原告）陈孔葱、马永群。

·2009年4月13日，陈、马以土地证变更为由申请房屋所有权变更，同年经县政府核准颁发了房《房屋所有权证》。

·2013年10月，县住建局向其送达《告知函》，告知其所持有的《房屋所有权证》存在房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体不一致，要求提交与该房产证所属房屋占用土地的证明材料，否则撤销该证。

·2013年11月15日，县政府作出《关于撤销房屋所有权证的批复》。

·2013年12月2日，县住建局出具《证明》，证实两人提交的土地证载明的土地与其持有的房屋所有权证载明的房屋占用土地不符（涉案三幢房屋并未在土地使用证所载的土地上），且未取得规划建设许可。

·2013年12月2日，县政府根据县住建局提交的《证明》，认定陈、马申报房屋变更登记的事实基础不存在，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，作出《关于撤销陈孔葱（共有人马永群）名下广饶20090335号房屋所有权登记的决定》（以下简称《被诉撤销决定》），并于12月3日送达。

·2013年12月11日，该决定以公告形式将主要内容在《广饶大众》上予以发布。陈、马对《被诉撤销决定》不服，诉至东营市中级人民法院。

山东省高级人民法院作出的生效判决认为：县住建局出具的说明涉案房屋所有权证所载占用土地与陈、马提交的国有土地使用证载明的土地范围不符且未取得规划建设许可的《证明》，不属于《房屋登记办法》第八十一条中规定的发生法律效力的文件的情形。因此，县政府仅依据该《证明》作出《被诉撤销决定》属于适用法律错误。判决驳回上诉，维持原判决。

省高院作出上述判决后，引发了我们对房屋登记机构依职权撤销房屋登记的具体行政行为启动前提和撤证条件的思考。

1、房屋登记机构具有撤销错误的房产登记的职权。

房屋登记是一种物权公示行为，是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。我国《物权法》规定，国家对不动产实行统一的登记制度，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

另外，《房屋登记办法》第四条规定，“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。结合两者的规定，赋予了房屋登记机构办理房屋登记系列事项的职权，包括设立登记，当然也包括撤销登记。

2、撤销房产登记的职权应加以限制

行政职权来源于法、也受制于法，法无授权不可为。法律在赋予行政机关行政职权的同时，也进一步要求行政职权的行使必须具有明确的法定依据，受到法的全面、全程和实质的制约。[1] 

如前文所述，房屋登记是一种物权公示行为，该行为具有物权公示公信效力，会对行政相对人产生信赖利益。善意第三人和权利人基于对房屋登记机构行政行为的信赖而实施相应行为，应当予以保护。房屋登记机构不得随意撤销已作出的房屋登记行为，立法上对于该职权的行使要加以严格限制。

（1）减少可依职权撤销的法定情形

2008年7月1日《房屋登记办法》的实施，修改了原《城市房屋权属登记管理办法》中对涉及房屋登记机构依职权撤销房屋登记的启动条件，删除了登记机构依职权注销房屋权属证书的三类情形，同时将原办法对“申报不实”的认定变更为以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的行为。具体规定对比如下：

综上，因登记机关工作人员过错造成房屋权属登记不实的情况，不再属于房屋登记机构可依职权撤销的事由。

（2）提高撤销登记的证明标准

根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，登记机构依职权撤销房屋登记的适用前提是，“当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”，且该项事实已经为“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件所证明”。该事实的认定涉及民事法律关系和对违法行为的认定，房屋登记机构并无此项审查的能力和权限，故，“发生效力的法律文件”应从严把握。除生效的法院裁判文书、仲裁裁决书和检察院的决定书外，还应当包括行政机关作出的具有法律约束力、给当事人设定一定的权利义务、对当事人的权益产生实际影响的生效文件。

本案中县住建局提交《证明》的性质，属于对客观事实的陈述，并未引起权利人权利义务的变化，不属于发生效力的法律文件。县政府依据此《证明》作出的《被诉撤销决定》，不符合《房屋登记办法》第八十一条的规定，属于适用法律错误。

现行《房屋登记办法》自2008年实施至今已九年有余，但尚有部分房屋登记机构会因对该办法的理解偏差而作出不当的行政行为。省高院对该房屋登记纠纷案件的裁判，给房屋登记机构依职权办理撤销房屋登记的行为指引了方向。

注释：[1]周佑勇，《行政法原论》（第二版），中国方正出版社。