针对房地产市场过热、价格上涨过快的现状，济南市人民政府不断采取调控措施，2016年下半年起，“限购令”在济南市掀起热潮。因限购政策的出台，购房者与开发商之间的商品房预售合同纠纷愈演愈烈，现通过梳理2016年10月至2017年5月济南市房屋限购政策的历次变化，为限购政策导致商品房预售合同不能继续履行的困境提供解决办法。

一、2016年10月-2017年5月济南市限购政策梳理

（一）初为房地产市场降温

      2016年10月2日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》，调控措施如下：

      1、首付款：购买首套住房商业贷款最低首付比例提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例提高至40%；

      2、公积金贷款比例：家庭用于购房的公积金贷款最高额度为60万元，个人公积金贷款最高额度为30万元，本市户籍家庭购买第三套住房的不提供公积金贷款；

      3、限购套数：本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得购房，非本市户籍家庭在济南市限购一套住房；

      4、适用区域：历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、济南高新区。

      2016年10月7日，济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局、济南市国土资源局、济南市公安局、济南市民政局联合发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，进一步明确《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》（济政协[2016]26号）限购政策的相关要求。

      1、对于本市户籍的界定：指拥有本市市区及三县一市（平阴、济阳、商河、章丘）户籍的居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）；

      2、对于出售的住房包括新建商品住房和二手住房；

      3、家庭拥有的住房套数以新购房时居民家庭在本市市区范围内（包括在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区范围内拥有的住房套数）已办理的新建商品房签约、不动产登记、房改购房手续和二手房网上签约的住房套数为准；

      4、申请人在一套住房中占部分份额的，按其拥有一套住房计算；

      5、两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人分别新购一套住房对待。

      该限购政策为控制炒房，压制房价，从应支付的首付款比例、公积金贷款比例、购房数量等方面进行控制，限制一人多房。

（二）“三套变两套，社保成阻碍”

      2016年12月26日，《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》，进一步限制了购房条件：

      济南市户籍家庭由限购三套住房加紧为限购两套住房；非济南市户籍家庭在济南市限购一套住房，且需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明。

      2017年1月17日，《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字[2017]2号）进一步通知贯彻执行限购政策，明确提供社保证明要求：

      无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。

      有不少购房者已经交付部分首付款，但在该限购政策颁布之前没办理网签，据《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第八条、第九条的规定，对于不符合限购政策的购房者，开发商不得为购房者办理网签，双方只好解除商品房买卖合同，开发商退还购房者已支付的购房款及相应利息，购房人无奈放弃心仪的房屋，这对于刚需购房人来说是莫大打击。

      许多非济南户籍居民在济南参加工作不到两年，无法提供连续两年以上社保缴纳证明，只能“望楼却步”。

（三）“最严限购政策”再出台

      2017年4月19日，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济协办发[2017]13号）的出台，使得限购政策再次升级，被称为“最严限购政策”，具体如下：

      1、信贷政策方面：无论是对济南本地户口还是非济南户口，都进行了一定程度的限缩。济南市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%，其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

      非济南市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；

      2、房屋交易限制：限购区域内自本政策施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易；

      3、限购区域：本次限购区域扩展至长清区、章丘区。

      此次限购政策不仅提高了首付款比例，缩短了商业按揭贷款年限，还扩展了限购区域，无疑增加了刚需购房者的压力，本限购政策出台后，济南房地产市场交易量出现明显下降。

（四）“最严政策”后的“松绑”

      在“最严限购政策”实施一个月后，2017年5月18日，济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市人力资源和社会保障局、济南市住房保障和房产管理局联合发布《关于落实济政办[2017]13号文限购政策有关问题的通知》（济建发[2017]29号），通知如下：

      1、关于非本地户籍刚需群体购房问题。

      对于符合“亲属投靠”人员落户、投资纳税落户、投资纳税落户、引进人才落户、普通大中专院校及技工学校毕业生落户、持《山东省外来人才聘用证》落户、干部工人调动落户、军队转业及复员士官退伍义务兵安置落户、军队转业干部落户、收养子女落户等政策的，可通过办理落户(含集体户口)后，以济南户籍身份购房。

      2、济南市全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。

      对引进海内外的高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，享有本地常住户口居民同等购房政策。

      本次限购政策首次在济南市将学历与限购联系起来，给来济工作的外地本科大学生购房条件进行“松绑”，且只需缴纳半年社保即满足购房条件，使得符合政策的人与济南市户籍居民享有同等待遇，给本科学历购房者带来福音。

（五）2016年10月-2017年6月房屋限购政策纵览：

（六）各阶段限购政策对比

二、因限购政策引发的商品房预售合同纠纷解决方案

（一）因购房者不符合限购政策导致合同无法继续履行时，开发商应如何救济？

      因济南市限购政策频频更新，诸多《商品房预售合同》在办理网签之前因限购政策的出台无法继续履行。开发商在政策面前无能为力，不能协助购房者办理网签，欲与购房者解除合同并将房屋另行售予他人。而在房价持续增长的大形势下，因不符合限购政策而不能办理网签，现房购房者急于住房，期房购房者苦于房价上涨，不愿意解除《商品房预售合同》。有些购房者不配合合同解除后续事宜的处理，在售楼处闹事，给开发商造成不良影响。因限购政策导致《商品房预售合同》无法继续履行时，开发商可以采取哪些救济措施？笔者提出如下建议：

      宏观房产调控政策属于禁止性规范，具有强制性，《商品房预售合同》赖以存续的基础不存在，在购房者因不满足限购政策不能成为合同主体的情形下，房地产主管部门将不予办理合同备案和产权登记过户，双方无法继续履行合同，导致合同目的不能实现，这属于因不可抗力致使合同目的无法实现的情形，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，行使法定解除权。

      法定解除权产生后，并不必然导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权，才能发生合同解除的后果，因而，在购房者不满足购房条件后，开发商不能消极不作为，应当及时通知购房者解除合同。最好发出书面解除合同的通知，并保存寄送凭证，解除的通知到达购房者时，发生合同解除的效果，无需购房者同意。

（二）因购房者不符合限购政策导致合同解除，购房者及开发商是否承担违约责任？

      因不可抗力致使合同目的不能实现，双方对因合同解除产生的损害均不负违约责任，但如果双方明确约定了办理网签的日期，开发商迟延履行期间限购政策出台，导致合同目的不能实现的，开发商应承担相应的违约责任。

      合同中的违约金、定金条款属于结算、清理条款，不因合同解除而终止。

（三）商品房买卖合同解除后，购房款如何返还？

      在商品房交易中，如果购房者支付的购房首付款之外的款项是向银行贷款所得，且在贷款合同中约定了开发商是购房者偿付贷款的连带责任保证人。因限购政策导致合同不能继续履行而解除商品房买卖合同，担保贷款合同也解除的，开发商应退还购房者已支付的购房款。开发商应退还的购房款应包括购房者直接向开发商支付的款项和已经向银行还本付息的款项，其中收受的银行贷款返还给银行，收受的购房款的本金和利息返还给购房者本人。

      在合同签订之前，若合同主体欲隐瞒真实信息购买房屋的，将面临承担缔约过失责任、违约责任的风险，开发商在与购房者签订《商品房预售合同》之前，应严格审查购房者的购房资格，以免不必要的纠纷。

相关文件

1.《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》

2.《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》 

3.《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》

4.《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字〔2017〕2号）

5.《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济协办发[2017]13号）

6.《关于落实济政办[2017]13号文限购政策有关问题的通知》（济建发[2017]29号）

作者简介：

彭秋霞，山东德衡律师事务所合伙人，山东德衡（济南）律师事务所房地产与建设工程业务一部主任，擅长房地产与建设工程业务类诉讼、仲裁案件，主要包括土地使用权转让合同纠纷、建筑工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、工程欠款合同纠纷、合作开发房地产纠纷等。同时，在公司治理等方面有深入的研究。自执业以来主办三百多件民商事诉讼、仲裁案件，主要为山东省高院二审、再审的诉讼案件。现为十几家大中型企业担任常年法律顾问。

联系方式：

电话：13853113899

邮箱：pengqiuxia@deheng.com

作者简介：

鞠庆玲，山东德衡（济南）律师事务所房地产与建设工程业务一部律师助理。主要业务领域：房地产与建设工程业务，民商事诉讼与仲裁。曾协助办理商品房买卖合同纠纷等多起案件。

联系方式：

电话：18366137113

邮箱：juqingling@deheng.com

更多内容，敬请关注：德衡商法网

www.deheng.com（英文）

www.deheng.com.cn（中文）

山东德衡律师事务所全国免费服务热线：

手机拨打：4001191080

座机拨打：8008600880