近来，随着青岛市房价一路上涨，二手房交易市场频频出现卖方违约情况，买方权益受到严重侵犯。2017年3月15日青岛市出台新一轮限购政策，在该政策出台前后，出现大量向律师咨询关于买卖二手房过程中卖方反悔提价、卖方解约等情况下买方如何维权的问题。本文将从买方的角度出发，提出面对房主涨价的维权之道。
       一、卖方涨价，买方出招，主要招式如下：
       1、万事和为贵，调解是解决纠纷的最好方式之一。出现问题，买卖双方应进行积极沟通，在双方能够接受的范围内，达成新的房屋买卖协议、补充协议、解除协议等。最终有序、平稳地完成房屋买卖，实现各自的交易目的。
       2、法律作为维护权益的最后一道防线，对买卖双方权益的保护是平等的。面对卖方涨价违约、毁约的情况，买方可以通过诉讼的方式维护自己的权益。诉讼的策略根据买方的具体要求和实际情况的不同可以分为以下两种情况。                第一，要求卖方继续履行合同。该种方式能够使买方最终获得房屋的所有权，但是在得到胜诉的判决之后，将可能面临更大困难——过户。往往会出现房主不配合办理还清房屋原有贷款、不配合搬离、租赁关系不能正常解除等情况，这将给买方带来后续的麻烦，无法顺利实现过户、居住的目的。因此该种情况适用房屋没有贷款、没有他人居住等情况。另外，该种诉请下，买方应当同时提起诉讼保全，将买卖房屋进行查封，避免房主一房二卖、无法对抗善意第三人，而最终实现不了获得房屋所有权的诉讼目的。
       第二，要求解除合同并支付违约金、赔偿损失等。如果卖方对购买房屋在居住之外存在其他特殊要求，如孩子上学等，建议选择该种方式进行诉讼。这样可以避免卖方不配合过户导致无法在预定时间内满足某些特殊要求的情况出现。该方式的不足之处是违约金、实际损失等具体数额需要依据约定的具体内容主张，并无法律具体规定应赔偿多少。实践中不少合同并未对违约责任作出详细的、可操作性的约定。一般在买卖合同中会出现总房价的百分之几的违约金、房屋涨价幅度、双倍返还定金等几种赔偿方式的约定内容。因此买卖合同的订立尤显重要，合同内容将决定挽回损失的程度。
       二、面对卖方涨价，律师对买方提出如下建议：
       1、重视买卖合同的约定。一份好的合同可以最大限度维护双方的权益。尤其是在卖方市场的情况下，买方更应当关注合同中有关的违约条款的约定，以期在出现涨价的情况时，能够最大限度维护自己的权益。
       2、卖方涨价不可怕，买方要根据自己的实际需求选择最合适的解决方式，周全考虑继续履行合同还是解除合同后，作出最有利的方案选择。
       3、在一定程度上，证据决定着诉讼结果。因此交易过程中的有关证据应当予以留存、固定，以备不时之需。如果买方掌握了卖方因涨价而违约的证据材料，一旦进入诉讼程序，买方无疑是占据有利地位的。
       诚实守信是民事活动的基本原则，在二手房买卖过程中，买卖双方应当遵守诚实守信的原则，履行义务享有权益，维护正常的市场秩序，减少纠纷的发生。

       作者简介        施燕，山东德衡律师事务所律师，施律师擅长代理民商事纠纷，在公司法律服务、经济纠纷、房产纠纷等领域有坚实的理论基础及丰富的实践经验。
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