物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设和配置的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。物业公司是否有权处分其占用的物业管理用房？

       一、物业管理用房的所有权属于业主，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途

       物业管理用房的所有权属于业主，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”该规定明确，由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业。业主对小区内的物业管理用房依法享有占有、使用、收益、处分的权利。物业服务企业对物业管理用房仅有使用权，不得擅自改变物业管理用房的用途。例如出租属于行使所有权中的收益权，在未经业主大会同意的情况下，物业服务企业无权出租物业服务用房，越权出租收取的租金，应归业主大会所有。同时，《物业管理条例》第65条规定：“未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”

       二、物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会

       《物业管理条例》第39条第1款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”该规定明确物业服务企业在物业服务合同终止时的返还物业服务用房的义务。原物业服务企业拒不进行交接而产生纠纷的，除需要承担违约责任，因不依法交接给业主造成损失的，还应当承担赔偿责任。

       城市住宅小区物业管理纠纷已成为一个普遍的话题，随着《物业管理条例》的不断完善，城市住宅小区物业管理用房纠纷将会得到更加完善的解决，物业管理也将会走向更加健康发展的轨道。

       李迎律师

       作者简介
       李迎律师自执业以来，从业领域主要涉及企业法律风险防范、公司法、劳动法、经济犯罪、行政诉讼法等。先后为中国信达资产管理公司济南办事处、农业银行青岛经济技术开发区分行、青岛市市南区人民政府、青岛市市南区物业管理办公室、青岛市黄岛区黄岛街道办事处、华仁集团青岛奥达汽车集团及其下属企业等大型企业等提供常年法律顾问服务。而且承办过大量公司金融、劳动、合同纠纷等民事经济案件及刑事辩护案件，具备丰富的诉讼经验与较强的办案能力。先后承办的有较大影响案件有：与国际知名机构——德勤咨询(上海)有限公司开始精诚合作，使该公司青岛地区价值60多亿元人民币的不良资产三个项目包全部如期成交；参与起草市南区人民政府重大行政决策五项制度文件草案代拟稿；代理青岛某物流有限公司分公司走私国家禁止进出口货物案二审、重审一审、重审二审辩护工作，最终改判公司无罪等案。著作、荣誉著作：《物业管理实践探析》、《走私罪是否成立？—记W物流有限公司Y分公司被控走私国家禁止进出口货物罪的辩护》。

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