一个房地产项目开盘前，开发商为了进行商品房推广，会采用铺天盖地多种多样的方式进行广告宣传。常见的有：楼书手册、报纸夹页、户外广告牌、路边举牌、DM单、网页广告、微信、APP等等。从前几年来看，由于政府监管较松，房地产广告基本处于混乱的状态。房地产广告大有语不惊人死不休的感觉，虚假宣传、夸大宣传比比皆是。然而，随着2015年9月1日新《广告法》的生效，以及2016年2月1日新《房地产广告发布规定》（简称《广告规定》）的生效。开发商的广告行为受到的法律规制越来越严，开发商因广告违法遭受处罚的案例越来越多。我们根据最新的法律规定和实务中的经验，将房地产行业常见的违反广告法的情形总结如下：

       一、常见的房地产广告违法行为

       1、对房屋作出升值或者投资回报承诺。

       在商品房销售中，尤其是商业性用房的销售，开发商往往用各种方式明示或暗示投资回报以吸引客户购买。这种广告极容易过界构成违法。比如“坐等升值”、“回报可观稳定”等。

       2、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

       广告中常以时间表示项目距离重要参照物的位置，以表示项目位置优越，比如距离机场、车站、市中心XX分钟。目前该种做法已经明确被禁止。

       3、对尚处规划中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

       开发商常用项目附近具有便利的交通设施（如临近地铁）、优良的教育设施等进行宣传。但除非该等设施已经存在，否则，对尚处在规划中的不确定的设施的宣传将构成违法。实践中对于规划中的学校和幼儿园不当宣传的居多。

       4、利用与实际情况差距较大的效果图、示意图作为广告画面。

       为了宣传效果，开发商广告用的图片往往美轮美奂，但与实际并不相符。若广告与实际差距较大，也将构成虚假宣传。即便是标明效果图或示意图，也应当以实际为基础，适当的夸大，而不能太过离谱。

       5、广告中出现融资或变相融资的内容。

       有些开发商因为资金实力不足，实际将预售房屋当成一种融资的手段，并不以销售房屋作为实际目的。比如宣称一年内无条件回购并支付高息。此举不仅有违反广告法的风险，还有非法集资的刑事风险。
 
       6、利用最高级的词汇描述项目。

最高级词汇是法律所明文禁止的，但广告中仍然不自觉的会出现各种各样的最高级比如“至尊”、“冠绝”、“唯一”等等。
 
       7、乱引用无真实来源的数据资料。

现在的广告中常常会出现各种具体的数据，以增强说服力，而其实该等数据并无真实来源，比如60万成熟社区、百万方商业大城、销量全市领先等等。
 
       8、做虚假的价格承诺。

       比如宣称100万元以下房源有XX套，而并无标明价格的有效期，在工商机关调查时，实际并不能保证有那么多房源。
 
       二、为防范广告宣传中的法律风险，律师建议：

       1、开发商在制作推广材料时，应避免作出具体确定的承诺，尽量使用概括和模糊的词语及表述方式，如果要做明确具体的表述，则应与批准的规划设计文件和施工图纸保持一致。
 
       2、应在《预售合同》补充条款中明确排除楼书广告等推广材料的效力，并以加粗加黑加下划线等方式重点突出，以引起购房人注意。
 
       3、在广告宣传页的显著位置明确做如下免责提示——如“该广告为要约邀请，双方的权利义务以最终签署的买卖合同为主”、“本广告中对项目周边环境的描述仅为友好提示，并不意味着作出承诺”、“本户型图仅为主要布局示意，不作为最终交付标准”等等。
 
       4、最后也是最重要的，要有诚信经营的理念，不能有欺诈公众之心，以真实、客观为一切广告宣传的基本原则。

       作者简介
       贾国栋，山东德衡律师事务所合伙人，房地产一部主任，房地产与建设工程专业律师，在房地产诉讼及非诉讼业务领域具有丰富经验。贾国栋律师在2005年-2011年期间担任某大型国有上市公司内部法律顾问，全面参与公司法律事务工作，重点参与制定公司合同管理流程、独立负责公司知识产权管理并参与公司数项重大投资并购项目；2011年加入山东德衡律师事务所以来，主要从事房地产行业诉讼与非诉讼法律业务，服务客户包括青岛万科、中海等十余家房地产开发商。除熟操房地产基础和传统业务之外，重点研究房地产税务、房地产建设工程法律业务。

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