“无权处分”一直是民法学研究的重要问题，也是司法实践中的难点问题，它涉及物权变动模式、善意取得、违约责任、缔约过失、不当得利、侵权行为等诸多民法的基本理论和重要制度，特别是在我国《物权法》独创物权变动的独立性和有因性之后，关于原因行为之无权处分合同的效力认定在理论界和实务界都存在着很大的争议和分歧。本文以笔者亲自代理的一起房屋买卖合同纠纷为例，试论无权处分合同的法律效力，以期对上述问题的解决有所裨益。 一、案情简介        当事人甲与一家房地产开发有限公司乙签订了一份商品房买卖合同，约定将A小区的102室出卖给甲，并且办理了房屋登记，甲获得了房屋产权证书。另外，因为涉案房屋系该小区的尾房，靠近机房噪音问题严重，又缺水无电，所以甲又花了100多万元对涉案房屋进行装修。但是A小区的另一业主丙却将甲和乙公司告上了法庭，诉称102室是A小区业主共同分摊面积中的物业管理用房和大堂，应为A小区业主所共有，乙公司对该部分无处分权。丙认为乙公司在没有经过业主许可的情况下，擅自将102室业主共用分摊的面积出卖与他人，属于无权处分，其行为侵犯了包括丙在内的所有业主的合法权益。现丙作为A小区业主之一，请求某区法院确认甲与乙公司签订的房屋买卖合同无效。        法院经过审理，确认了102室属于业主共同共有，A小区全体业主对其享有所有权，故根据《物权法》第七十条、第七十二条第一款，认定双方的买卖合同无效。乙公司不服提起上诉，但是某市中级人民法院维持了原判。        之后，某市住房和城乡建设委员会根据某市中级人民法院的终审判决，认定乙公司将A小区业主共有房屋售予甲并申请房屋登记，属于隐瞒真实情况获取房屋登记的情形，因此根据相关法律法规，依法撤消了甲依据以上无效合同申请办理的房屋登记，并让甲在规定期限内将《房屋所有权证》交回某市某区房屋管理局，逾期若不交回，则将公告该《房屋所有权证》作废。当事人甲不服，向中华人民共和国住房和城乡建设部申请了行政复议，但复议决定维持。现当事人甲不服，欲申请再审。 本案的焦点问题是该房屋买卖合同是否因乙公司的无权处分行为而当然无效？ 二、原审判决依据《物权法》认定涉案合同无效属于适用法律错误        此案从事实上来讲是一个典型的无权处分的案例，但是，法院根据《物权法》第七十条、第七十二条第一款之规定认定涉案房屋买卖合同无效明显属于适用法律错误。        《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”从法条可见，《物权法》第七十条、第七十二条第一款仅能共同证明业主对建筑物专有部分外的共有部分享有权利，不能以此作为判断涉案房屋买卖合同是否有效的法律依据。而且，从理论上讲，作为产生物权变动效果的原因行为，即债权行为应当适用《合同法》而非《物权法》。因此，本案的焦点问题进一步具体为按照《合同法》，该房屋买卖合同是否因乙公司的无权处分而当然无效？ 三、涉案合同虽系无权处分合同但应认定其为有效合同        （一）涉案合同并非无效合同        《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”前四款规定的情形与无权处分不相关，那么要认定涉案房屋买卖合同无效只能根据第五款的规定，但哪些规定属于第五款中的“违反法律、行政法规的强制性规定“呢？        有观点认为，根据《合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，这条属于第五十二条中的强制性规定，因此，在无权处分行为中，由于出卖人对标的物没有处分权，那么可以依据上述条款的规定认定无权处分合同无效。本文不同意上述观点，析言之：        《合同法解释二》第十四条明确规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”关于“效力性强制性规定”的认定，最高人民法院副院长奚晓明曾在2007年5月30日“全国民商事审判工作会议”上指出：“只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。……效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。” 另外，王利明教授亦提出:"第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定;第二,法律、法规虽然没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定;第三,法律、法规没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定)。” 综上，认定某规定是否为“效力性规定”主要看其是否明文规定“违反此规定,将导致合同无效或不成立”或虽未明文规定但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。        《合同法》第一百三十二条第一款因为并未明文规定“违反此规定,将导致合同无效或不成立”，而且在本案中，当事人甲和乙公司就涉案房屋所有权的转让达成房屋买卖合同，系双方真实意思表示的结果，而且无论是合同的标的还是交易行为本身，均未违反法律、行政法规的强行性规定，也未损害国家或社会公共利益（虽然有可能损害私人的合法权益），所以涉案房屋买卖合同并未因违反效力性强制性规定而当然无效。        （二）涉案合同亦并非效力待定的合同        有观点认为，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此，在无权处分合同应当为效力待定的合同，而效力待定的合同在权利人不予追认或处分人未取得处分权的，该合同无效。本文亦不同意此观点。        所谓“效力待定的合同”，是“指效力是否发生，尚未确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。” 《合同法》中关于无权处分合同（第五十一条）的规定明显和无争议的效力待定的合同，即限制民事行为能力人订立的合同（第四十七条）、无权代理订立的合同（第四十八条）不同。从严格意义上来讲，第五十一条并未明确规定违反该规定将导致合同无效，这和第四十七条“法定代理人未作表示的，视为拒绝追认”以及第四十条“被代理人未作表示的，视为拒绝追认”不同，而先前的通说仅是对此条款做反对解释，即“如果双方订立合同，其中有一方为无权处分，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，则该合同无效”，进而得出认定无权处分合同是否有效决定于权利人是否追认，故更进一步得出无权处分合同也是一种效力待定的合同的观点。        但是，本文认为，上述的反对解释仅仅是一种解释而非法律或行政法规。既然是解释，正如拉伦茨教授指出的那样“没有一个解释可以主张它是终局并且——可适用于任何时间的——绝对正确的解释”。 上述通说的解释方法隐含着一个逻辑，即如果承认无权处分合同有效，就等于承认会发生物权变动，也就是承认无权处分行为有效，进而损害财产“静”的安全，故应当将无权处分合同在权利人未追认或处分人未取得处分权的情况下认定为无效。值得提出的是，这种逻辑有着相对应的时代背景。《合同法》1999年颁布之时，相关法律并未将原因行为和物权变动区分开来。如在我国的司法实践中,“长期存在着将登记作为合同生效要件的作法,房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任，这实际上是将原因行为和物权变动严重混为一谈。” 在这种情况下，“先前通说认定无权处分的买卖合同无效，实际上变相的剥夺了合同相对人主张法律行为上救济（违约责任）的可能性，仅仅赋予其法律行为外的救济（缔约过失责任或不当得利），对于保护合同相对人的合法权益殊为不够，欠缺结果的妥当性和正义性” ，更加不符合当前市场经济发展对维护财产的动的安全的需要。        因此，在《物权法》明确区分原因行为和物权变动之后，上述解释已经没有继续存在的必要，故本文也不同意无权处分合同为效力待定的合同的观点。        （三）涉案合同应为有效合同        一般来说，有效合同应具备以下四个要件：第一，合同当事人在缔约时具有相应的缔约能力；第二，合同当事人意思表示真实；第三，合同不违反法律、行政法规的强行性规定，不损害国家或社会公共利益；第四，具备法律所要求的形式。如上文所述，涉案合同虽系无权处分合同，但从理论上讲，其符合有效合同的构成要件，故应为有效合同。        另外，将无权处分合同认定为有效合同更加符合《物权法》区分原因行为和物权变动带来的新变化。正如韩世远教授所言：“无权处分的合同是有效的，无权处分行为本身才是真正的效力待定。在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权的场合，不发生权利变动的结果，但无权处分人应依有效合同承担违约责任。故在处分行为被追认或被补正前，权利变动的结果是否发生处于未确定状态，但合同效力则是自始确定有效的。” 笔者对此观点深以为然，并且认为将无权处分合同解释成有效合同既不损害财产的静的安全，又能维护财产的动的安全，并且能够更好的保护合同相对人的合法权益，保障结果的妥当性和正义性，析言之：        首先，将无权处分合同认定为有效合同能够更好的保护合同相对人的合法权益，保障结果的妥当性和正义性。如上文所述，将无权处分合同认定为无效，合同相对人仅能寻求法律行为外的救济手段，对于保护其合法权益殊为不利。而将无权处分合同认定为有效合同，在未发生善意取得的场合，合同相对人可以依照有效的合同追究无权处分人的违约责任，对其合法权益的保护更加全面也更加具有可预期性。        其次，将无权处分合同认定为有效合同并不会损害真正权利人的合法权益。有观点认为，认定无权处分合同有效虽然能够很好的保护了合同受让人的利益，但是却削弱了对真正权利人的保护。但是，在一般无权处分的场合，真正的所有人可以通过物上请求权保障自己的合法权益，而且物上请求权的效力要强于普通债权，故权利人根本无须担心买卖合同是否有效。至于在善意取得的情形，因善意取得制度本身系法定，故买卖合同是否有效亦和原权利人并无关系。一言以盖之，真正权利人合法权益的保护并不会因无权处分合同被认定为有效而有所变化。        最后，认定无权处分合同有效对于促进市场交易的效率和维护市场经济的繁荣具有积极地作用。随着市场交易活动的频繁和复杂，社会经济日新月异，法律不仅仅注重对财产“静”的保护，更加注重财产“动”的保护。如果将无权处分合同认定为效力待定或者无效的话，那么在每一次交易时，为了保护交易的安全，交易双方都将先审查对方对交易的标的物是否具有所有权，这样的话势必会增加交易成本，不利于交易的便捷和经济效率的提高。因此，从促进市场交易，维护财产“动”的安全的角度考量，无权处分合同应当认定为有效合同。        综上所述，本文认为，原审法院依照《物权法》确认无权处分合同无效属于适用法律错误。而将涉案房屋买卖合同应为有效合同，既不会损害A区业主的合法权益，因其可行使物权请求权或在善意取得发生后，要求乙公司承担损害赔偿责任，又能保护善意受让人甲的合法权益，即涉案合同有效说明本案并不属于隐瞒真实情况获取房屋登记的情形，故甲可以主张善意取得涉案房屋或要求乙公司承担违约责任。相对于原审判决将涉案房屋买卖合同认定为无效导致几乎完全由善意受让人甲来承担合同无效的不利后果而言，无疑在结果上更加具有妥当性和正义性！