前言
2021年，作为中国第二个百年奋斗目标和“十四五”的开局之年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，提到前所未有的高度，成为全国关注的热点。而截至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%，其中35个大小型城市，城镇化率已达70%，显然，我国城镇化已正式开启下半场。与以往不同，下半场的城市更新更注重提升存量建筑品质，更注重优化城市结构，更注重增强人民获得感。由此，当前阶段城市更新将以整治类改造为主，老旧小区改造、历史文化街区保护改造将是现阶段城市更新工作的重点。
为充分了解以往城市更新工作中的常见法律问题，便于预判现阶段工作中的风险、并提前防范，我们梳理了老旧小区改造、历史文化街区保护改造相关案例，并汇总研究、归类分析，现分两篇文章向大家呈现有关案例及审判实务。以下为老旧小区改造常见法律纠纷及审判实务，历史文化街区改造常见法律纠纷及审判实务将在下一期发布。
我们以“老旧小区”“改造”“城市更新”分别组合为关键词,通过Alpha和威科先行数据库检索老旧小区改造过程中的常见纠纷,民事案由共检索到案例1200余个,其中最高院案例3个，高级法院案例9个，中级法院案例300余个，基层法院案例800余个;行政案由共检索到案例200余个，其中最高院案例1个，高院法院案例30余个，中级法院案例90多个，基层法院案例100余个，专门法院案例20余个。
经过数据分析，我们发现案件类型主要涉及民事案件、行政案件、刑事案件、执行案件和国家赔偿案件，其中以民事案件数量居多，占比高达76.2%，其次是行政案件占比达16.13%，刑事、执行、国际赔偿案件数量较少。
我们通过对民事纠纷和行政纠纷案例的研究，将其中涉及纠纷案件数量较多、争议较大且社会关注度较高的案例进行了梳理、汇总、分析，综述如下：
一、老旧小区改造常见民事法律纠纷及审判实务
老旧小区改造中民事纠纷大多为城市更新改造项目合作合同纠纷、老旧小区改造费用承担纠纷、个别业主阻碍工程实施引发的纠纷、租赁合同纠纷，以及因改造工程质量问题引发的纠纷等。
1、就城市更新项目进行合作的各方，因一方未取得城市更新主体资格或项目未纳入城市更新项目（未能立项）而发生的纠纷
该类纠纷总体来看虽与城市更新相关，但纠纷类型仍然属于合同纠纷。对合同有效性的判决仍以是否存在法定无效情形为标准，而项目未纳入城市更新项目，究竟属于不可抗力、政府原因还是属于一方违约，需要根据不同事实、不同原因进行判断.通常，若系因一方不作为导致未能或迟延纳入城市更新项目，则应认定为一方违约;而如因政策变动或政府规划调整等致使项目无法立项，则可认定为不可归责于任何一方的原因，不属于违约情形。
详见附件的案例分析：1、(2019)最高法民申2578号;3、(2019)粤03民终1337号;4、(2014)深中法房终字第1871号等。
2、老旧小区改造费用由谁承担发生的纠纷
此类纠纷分为在改造工程委托人(招标人)与受托人(中标人)间发生的纠纷，和业委会或物业公司与业主发生的纠纷两类。
老旧小区改造资金来源较为复杂，有的为产权人自费改造项目，有的为政府出资改造项目，也有的为社会资本参与改造项目，亦有多元(多方资金合作)合作模式。不同资金来源的改造项目，最终承担改造费用的责任主体不同，但在具体案件中，仍应首先判断纠纷的类型，若为改造工程委托人(招标人)与受托人(中标人)间发生的纠纷，则应遵循合同相对性，由委托人或招标人支付费用;若为业委会或物业公司与业主发生纠纷的案件，通常是产权人自费改造项目， 该类纠纷在老旧小区改造中较为常见，一方面有些业主不同意改造，但民主决议程序通过了改造的意愿表决和改造方案，持不同意意见的业主常常拒交费用;另一方面，部分业主虽然同意改造，但对费用承担有异议，亦不积极支付费用;另有部分案件，有关改造方案未经业主大会依法表决通过，业主拒不缴纳改造费用。
此类案件如何判决，通常视有关改造方案是否经业主大会或业主代表大会依法表决通过而定。若改造方案业经民主表决通过，对因小区公共区域及公共设施的改造和维修需求发生的费用，业主应当承担，垫付款人向未付款业主追偿，或物业公司要求业主缴纳或补足维修基金，一般会得到支持。但若改造方案未经民主表决程序，或表决未通过，则业主不承担有关费用。
详见附件的案例分析：6、(2020)川07民终295号;7、(2018)粤03民终14013号;9、(2014)一中民终字第7758号;11、(2021)鲁01民终11713号;16、(2015)二中民终字第10339号。
3、老旧小区改造项目中，个别业主阻碍工程实施的责任承担纠纷
老旧小区改造项目中，常见业主大会或业主代表大会表决通过同意增设电梯，业委会已与施工单位签订施工合同并支付了定金或首期工程款后，因某业主坚决不同意加装电梯并阻碍施工单位实施工程，致使工程迟迟不能开工，甚至导致施工单位因合同无法履行而解除合同;亦有更换窗户、上下水改造等工程实施过程中，部分业主不予配合且为达阻挠施工之目的与施工人员发生肢体冲突情形，引发侵权纠纷。
对此类案件，司法实践普遍认为老旧小区的改造系为提升改善老旧小区房屋居住品质及环境，在改造施工过程中需要全体住户的理解与配合，因个别业主阻碍造成工程延滞的损失，其应承担赔偿责任;个别业主为阻碍工程施工发生肢体冲突事件，由侵权行为实施方对被侵权方承担责任。
详见附件的案例分析：17、(2021)鲁01民终512号;38、(2016)京02民终11083号。
4、因租赁房屋被纳入城市更新项目导致租赁合同不能履行、租房不能进行公司注册等，是否属于不可抗力？
该类纠纷亦很多见，大部分案例认为因老旧小区改造这一客观事实导致租赁合同解除，不可归于合同任何一方，双方互不承担违约责任。但有案例认为双方合同中并未明确约定涉案厂房纳入城市更新改造范围属于导致双方合同不能履行的不可抗力情形，一方不能以出现不可抗力为由主张解除合同，但若租赁合同约定房屋纳入改造项目为可以终结本合同的“不可抗力”情形，出租人有权根据合同约定行使单方解除权;亦有案例认为出租人隐瞒了案涉房屋纳入老旧小区改造项目的情况，导致承租人无法注册公司，属于出租人根本违约。
详见附件的案例分析：23、(2016)京01民终6926号、(2017)京02民终11159号、(2019)粤01民终4080号;21、(2016)粤03民终2110号;26、(2019)沪01民终9772号;22、(2021)粤04民终1660号。
5、老旧小区改造工程若有质量问题，业主行使权利引发的纠纷
老旧小区改造通常包括改建或扩建工程，是工程就难免有质量问题，那么在出现质量问题的情况下，有关业主如何维权才是理性的?能因水、电管线工程问题拒交水电费吗?能因其他工程问题要求拆除改建的设施吗?
老旧小区改造作为一项惠民工程，对大多数业主存在利好，居民应予以理解并支持，在惠民工程竣工验收合格后，业主对工程存在质量问题可请求施工单位在维保期内维修，司法实践中一般不支持其要求拆除并恢复原状的诉求;水电改造工程出现问题，业主不能要求返还或拒交水、电费，而是应当要求施工单位维修。
详见附件的案例分析：31、(2020)苏11民终3768号;12、(2018)鲁09民终3472号。
二、老旧小区改造常见行政法律纠纷及审判实务
老旧小区改造中常见的行政纠纷多为行政许可纠纷、行政行为合法性纠纷、行政征收纠纷、拆违行为合法性问题等。
1、业主要求撤销行政许可纠纷
比如政府审批加装电梯项目。政府下发加装电梯项目确认书，低楼层业主认为对其权利造成侵害，要求撤销行政许可的纠纷。该类纠纷，政府在审批项目时应严格按照现行法律规定依法处理，同时也兼顾利益平衡原则。以加装电梯项目为例，如果已充分考虑加装电梯不可避免会对低楼层住户产生影响，从而采取北面安装、茶色玻璃避光等措施尽量减少通风、采光、隐私、噪音等对低层住户影响、保障低楼层住户的合法权益的，政府作出加装电梯项目确认书的行为符合法律规定，不应撤销;反之，若政府在审批项目时未充分考虑低层住户的诉求和利益，导致项目有关问题超出法律规定标准，严重影响低层住户居住和生活的，则其行政许可应予撤销。
详见附件的案例分析：40、2020年度南通行政审判十大典型案例之四。
2、行政行为合法性纠纷
政府增设许可条件，以申请行政许可项目不满足其增设的条件为由不予许可或撤销许可，业主主张确认其行为违法或撤销其行为的纠纷。同为加装电梯项目，有案例显示，政府在办理规划许可和施工许可时要求申请人提供小区无违章建筑的证明，否则不予办理规划许可和施工许可，或对已办理的，通知给予撤销。审理法院认为，将“无违章建筑”作为实施增设电梯许可的条件，属于将违章建筑的处理与规划许可不当牵连，有违依法行政的基本原则，属于在法律规定的许可条件以外增设新的许可条件，增加了申请人的法外义务，行为违法，行政机关以此为由撤销已做出的行政许可不当，应予纠正。
详见附件的案例分析：39、江苏省常州市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之三。
3、拆违行为合法性纠纷
拆除违章建筑是老旧小区改造的一项重要内容。政府执法部门通常会在小区内张贴限期拆除违建的《通知》，内容一般是要求社区居民在老旧小区改造工程中积极配合拆除违建，是对全体住户提出的具有共性的要求，主要为宣传或倡导作用。但若《通知》明确具体某户需限期拆除，则属于具体行政行为，具有可诉性。
司法审判中，对于有具体针对某人某户的《通知》是否违法或是否应被撤销，关键看所涉建筑是否为违章建筑，若属违章建筑，则占有、使用人负有拆除义务，以消除违法状态;但若不属于违章建筑，则《通知》明确责任其限期拆除显然是违法的，应当撤销。
详见附件的案例分析：45、(2021)苏06行终49号案。
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