近日嘉兴市中级人民法院的一份判决火遍全网，对于这个问题提出了新的观点：“楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还，购房人不用还”。这个判决的出现，使得很多所购楼盘烂尾的购房人击掌称快，从此不再做房奴！
楼盘烂尾，购房人不用还房贷，真的行么？本文将结合嘉兴市中级人民法院（2021）浙04民终1597号民事判决，对相关问题进行分析。
案件基本情况
2014年4月29日，许某因购房所需向银行申请借款，双方签订《个人购房借款及担保合同》对相关细节进行了约定。2018年6月5日，法院受理了对开发商的破产申请，许某与管理人确认解除了购房合同。后许某不再向银行偿还贷款，银行遂向人民法院提起诉讼。
嘉兴市中级人民法院认为：案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许某应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因开发商原因致使商品房买卖合同解除，许某主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许某的责任，该条款对许某不具有拘束力。
嘉兴中院根据上述理由，二审判决驳回银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求。
判 决 书
判决对司法解释的适用真的正确么 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该规定只是规定了，出卖人应将收受的购房贷款返还担保权人，对于是否免除买受人在贷款合同中的还款义务并未明确规定，不能想当然的认为出卖人对购房贷款承担返还义务，买受人就不需要偿还贷款了。
若款项由出卖人——买受人——银行的原路径返回，可能在中途再发生纠纷浪费司法资源的同时也增加了各方的成本，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定只是关于合同解除后清算的规定，为了减少款项返还的节点提高司法效率，并不会发生债务转移的后果。买受人与出卖人之间的商品房买卖合同和买受人与银行之间的贷款合同是各自独立的合同，买受人是贷款合同中的主债务人，这不会因出卖人承担返还款项的义务而发生变化，买受人仍应承担还款义务。
《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款” ，银行只是作为金融机构提供贷款，对于贷款所涉交易并没有能力进行影响，贷款所涉交易的问题本就与银行无关，银行对于贷款所涉交易的免责并不会加重借款人的义务。
大家都知道银行的系统是很严格的，对于一笔债务如果已经偿还了，多余款项是根本无法入账的。如果出卖人返还了款项，那么买受人就不需要再还款了且偿还操作也无法实现，所以该约定并未增加买受人的义务，也不与上述司法解释的规定相冲突。
试想若银行对贷款所涉交易的相关免责条款均因涉及增加借款人义务而无效，那么银行岂不是只能在确保贷款所涉事项必定能成功的情况下才能办理贷款业务？如果对贷款中银行的义务要求到这种程度，那么银行基本可以不用办理这类业务了，银行工作人员要是能未卜先知，那还干什么银行啊。
综上，该判决对于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定的理解及对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定的适用明显存在问题，该司法解释的规定并没有购房人不用还贷的意思。
楼盘烂尾，购房人不用还房贷了，对购房人真的是好事么？
很多朋友看到这里，肯定在想你们律师整天赚银行的钱，屁股肯定坐歪了，购房人多么无辜多么可怜，本来就已经损失首付了，能够减少损失碍你们什么事了？其实无论按哪个观点判，对律师几乎没有影响，反而首当其冲的会是其他购房人。且看若按此处理可能会造成的影响及原因：
1、银行必然会收紧房贷政策，很多楼盘银行不再提供房贷，全款买房毕竟少数，买房严重受限，预售资金回笼无望，烂尾盘会逐日增多，恶性循环就此开始。银行的风控是很严格的，相信现在很多银行已经在研究这份判决了，若是确定这种观点成为主流观点，那么银行只能给具备返还能力的开发商的项目办理房贷业务。房地产开发对售房款的依赖程度是很高的，且大部分购房人都是靠银行贷款才能购房，一旦银行房贷业务的尺度发生变化，必然会有大量开发商资金链断裂，所开发的项目也就只能烂尾了。
2、能贷款的楼盘越来越少，开发商就会趁机涨价。这个很好理解，银行只为优质开发商开发的项目办理房贷，那么这些开发商的楼盘很可能就要涨价，那么购房人面临两个选择——买优质开发商的高价房或者想办法全款买其他开发商的低价房。涨价提升的成本很容易理解，全款很可能要四处借亲戚朋友一圈，为了买房欠下一堆人情甚至根本借不齐，同时无法贷款买房的项目烂尾的概率也会高得多，全款买房发生损失的概率也更大了。
当然一个问题的发生必然不会是只有一方受到损失，银行房贷业务受限必然也不好受，但是大家都知道银行的抗风险能力可比我们个人强多了，不然我们形容一个人阔绰的时候也不会说：你家是开银行的吧。
判决虽已生效，但后面仍然有可能反转
对于购房人来说这只是一个案子，对银行来说这是难以计数的案子，可能给银行造成的损失更是难以估计。这个观点不仅会影响以后的案子，还会对以前的案件造成重大影响，此前的类似案件无疑都可依此申请再审。若再审均按此观点改判，将对司法的权威性、交易的稳定性都会造成巨大的冲击，整个银行业将遭受巨大损失。按照银行的制度要求，该判决作出后银行必然会申请再审，案件结果仍可能发生变化。
所以，就综合情况来看，楼盘烂尾，购房人不用还房贷的结果，值得商榷。
嘉兴市中级人民法院这个判决的初衷是好的，充分保护购房人的利益，免得楼盘一旦烂尾，购房人首付赔进去了不说，还背了一个巨大的包袱。但是一个完全相反的裁判观点的提出，往往面临着诸多问题，毕竟当前的条件都是按照原有的观点设置的，各方为了应对新的观点需要建立新的平衡，这期间很可能会发生一系列的问题。楼盘烂尾情况的发生，银行和购房人都是无辜的，直接由一方或另一方承担全部责任都太残酷了，可以探讨一种折中的路线：先由开发商拍卖相应房产偿还对应房贷，如果仍不足偿还，再由购房人承担补足义务，这样购房人的还款责任就能减少很多。
后续：依照这个判决，购房人如果向银行讨要已经支付的贷款本息，法院怎么办？难道会判令银行返还？我们吃瓜群众搬着凳子等着看看吧。
（笔者仅仅是学术讨论，并不代表笔者对判决观点持反对意见，欢迎一起探讨更优化的解决思路，请勿仅就观点相左开喷。）
